Przekazanie domu lub mieszkania – testament, darowizna czy dożywocie?

Trzy sposoby przekazania majątku – różne skutki

Jak przekazać majątek rodzinie lub innym osobom, z którymi mamy bliższe bądź dalsze relacje?

To jedno z najczęściej zdawanych pytań przez naszych klientów.

Zwykle proponujemy trzy rozwiązania, które zostały wymienione wyżej.

Testament zawiera rozrządzenia na wypadek śmierci. Powołany spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci testatora, z uwzględnieniem zasad przyjęcia i odrzucenia. Samo wskazanie kogoś jako spadkobiercy nie musi oznaczać przyznania mu konkretnej nieruchomości; temu może służyć prawidłowo ustanowiony zapis windykacyjny w testamencie notarialnym.

Przy prawidłowo zawartej umowie darowizny nieruchomości lub umowie dożywocia własność co do zasady przechodzi za życia zbywcy z chwilą zawarcia umowy. Obie umowy wymagają aktu notarialnego.

W umowie dożywocia nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, zakres określa art. 908 Kodeksu cywilnego: obejmuje m.in. przyjęcie jako domownika, wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Darowizna jest nieodpłatna, ale może zawierać polecenie lub towarzyszyć jej ustanowienie służebności; w razie niedostatku darczyńcy ustawa może nakładać na obdarowanego obowiązek pomocy.

Przy obliczaniu zachowku darowizny dolicza się na zasadach art. 993–994 Kodeksu cywilnego, z wyjątkami wskazanymi w ustawie. Rzeczywista odpłatna umowa dożywocia co do zasady nie jest darowizną doliczaną na tej podstawie. Sama nazwa umowy nie przesądza jednak o jej kwalifikacji; znaczenie ma rzeczywista treść oraz okoliczności zawarcia. Wybór umowy warto oprzeć także na potrzebach zbywcy i realnej możliwości wykonywania świadczeń.

Darowizna może podlegać podatkowi od spadków i darowizn, który przy czynności notarialnej rozlicza notariusz jako płatnik. Nabycie przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma lub macochę może być zwolnione po spełnieniu warunków ustawy. Dla umowy darowizny w formie aktu notarialnego nie składa się osobnego SD-Z2. Zwolnienie od podatku nie oznacza zwolnienia z taksy, VAT i ewentualnych opłat sądowych.

Umowa dożywocia podlega co do zasady PCC według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz; bliskie pokrewieństwo samo w sobie nie daje zwolnienia właściwego dla darowizny w najbliższej rodzinie.

Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Podatek od spadków i darowizn; Podatek od czynności cywilnoprawnych.