Hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe ustanowione na nieruchomości w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Oznacza to, iż zbycie nieruchomości przez dłużnika nie narusza prawa wierzyciela hipotecznego – może on dochodzić zaspokojenia od kogokolwiek, kto stanie się właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Pierwszeństwo zaspokojenia podlega przepisom o kolejności praw i podziale sumy uzyskanej z egzekucji.
Przedmiotem hipoteki może być także:
- użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego,
- spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu,
- wierzytelność zabezpieczona hipoteką.
Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego następuje co do zasady w sądowym postępowaniu egzekucyjnym, na podstawie tytułu wykonawczego. Sam wpis hipoteki nie pozwala wierzycielowi samodzielnie sprzedać ani przejąć nieruchomości. Tytułem egzekucyjnym może być m.in. orzeczenie sądu lub spełniający ustawowe warunki akt notarialny z oświadczeniem o poddaniu się egzekucji.
Wykreślenie hipoteki
Do złożenia wniosku o wykreślenie hipoteki uprawniony jest właściciel nieruchomości.
Spłata zabezpieczonej wierzytelności co do zasady prowadzi do wygaśnięcia hipoteki, lecz wpis nie znika automatycznie z księgi wieczystej. Wniosek o wykreślenie trzeba poprzeć dokumentem stanowiącym podstawę wpisu, np. zgodą wierzyciela w wymaganej formie. Z przypadkiem wykreślenia hipotek spotykamy się najczęściej przy umowach sprzedaży, gdzie sprzedający przy zapłacie ceny posiłkował się kredytem. W takich wypadkach Notariusz będzie prosił stronę sprzedającą albo o oświadczenie Banku, wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki, albo też o zaświadczenie o aktualnym stanie zadłużenia (część ceny zostanie przeznaczona na spłatę kredytu).
Hipoteka może też zabezpieczać roszczenie gminy o zwrot bonifikaty udzielonej przy sprzedaży nieruchomości. Dokument potrzebny do jej wykreślenia uzyskuje się od właściwego wierzyciela, po wyjaśnieniu warunków zwolnienia zabezpieczenia.
Podstawowe zasady hipoteki określa ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.
Zapraszamy do zapoznania się ze sposobami zniesienia współwłasności nieruchomości i aktem poświadczenia dziedziczenia.
Ustanowienie hipoteki – forma, dokumenty i opłaty
Do powstania hipoteki niezbędny jest wpis w księdze wieczystej. Oświadczenie właściciela o ustanowieniu hipoteki wymaga co do zasady aktu notarialnego; przy zabezpieczeniu wierzytelności banku art. 95 Prawa bankowego przewiduje szczególną podstawę wpisu i pisemne oświadczenie właściciela pod rygorem nieważności. Dlatego nie każda hipoteka bankowa wymaga odrębnego aktu.
Przed czynnością potrzebne są dane i dokumenty tożsamości osób składających oświadczenie, numer księgi wieczystej, dokument określający zabezpieczoną wierzytelność oraz dane wierzyciela, suma i waluta hipoteki. Przy kredycie należy przekazać dokumenty wymagane przez bank. Koszt obejmuje właściwą taksę, VAT, wypisy, opłatę sądową i ewentualny PCC; zależy od rodzaju zabezpieczenia. Wycena i wykaz dokumentów są ustalane w kontakcie z kancelarią.
Podstawa prawna i źródła: Ustawa o księgach wieczystych i hipotece; Kodeks cywilny; Prawo bankowe.