Umowy deweloperskie są zawierane pomiędzy deweloperami a przyszłymi nabywcami budowanych przez nich nieruchomości. Zadaniem dokumentów tego typu jest zabezpieczenie interesów obu stron transakcji i doprecyzowanie takich kwestii jak:
- przedmiot transakcji,
- cena nabycia oraz wysokość, terminy i sposób dokonywania wpłat na jej poczet,
- warunki przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela po zakończeniu prac przez dewelopera.
Umowę deweloperską reguluje ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jest to odrębny ustawowy typ umowy: deweloper zobowiązuje się do wybudowania budynku i przeniesienia określonych praw na nabywcę, a nabywca do zapłaty ceny. Przy starszych przedsięwzięciach trzeba dodatkowo sprawdzić przepisy przejściowe.
Umowa deweloperska:
- określa prawa oraz obowiązki obu stron w związku z procesem inwestycyjnym,
- określa wysokość, terminy i sposób spełnienia świadczeń pieniężnych przez nabywcę oraz zasady ochrony jego wpłat,
- podpisywana jest zazwyczaj na długo przed zakończeniem procesu inwestycyjnego (nawet na kilka lat przed oddaniem nieruchomości do użytku),
- zobowiązuje dewelopera do przekazania kupującemu prawa własności do nieruchomości wybudowanej w ramach realizowanej inwestycji na konkretnych warunkach.
Z uwagi na dużą wagę zobowiązań, jakie ciążą na obu stronach, umowy deweloperskie wymagają formy aktu notarialnego.
Umowy deweloperskie u notariusza – jak wygląda podpisanie dokumentów
Decydując się na podpisanie umowy deweloperskiej w kancelarii notarialnej, obie strony transakcji zabezpieczają swoje interesy w rzetelny, nie budzący wątpliwości sposób.
Notariusz:
- sporządzi akt zgodny z prawem, uwzględniając uzgodnienia stron oraz projekt i dokumenty przedstawione do czynności,
- sprawdzi stan prawny nieruchomości wynikający z księgi wieczystej i przedstawionych dokumentów; nie zastępuje to technicznego odbioru lokalu,
- zweryfikuje tożsamość obu stron,
- odczyta akt, udzieli niezbędnych wyjaśnień, upewni się, że strony rozumieją jego treść, a następnie przyjmie podpisy i wyda wypisy aktu notarialnego (jest nim umowa deweloperska),
- złoży drogą elektroniczną odpowiedni wniosek o wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej. O wpisie rozstrzyga sąd.
Za sporządzenie umowy deweloperskiej notariusz pobiera wynagrodzenie zgodne z obowiązującą taksą notarialną. W sprawie przygotowania umowy deweloperskiej można skontaktować się z naszą kancelarią notarialną w Łodzi. Aby uzyskać więcej informacji na temat przebiegu tego procesu oraz ustalić termin spotkania z notariuszem należy skontaktować się z sekretariatem Kancelarii.
Dokumenty i koszty umowy deweloperskiej
Przed wizytą należy przekazać dane stron i dokumenty tożsamości, numer księgi wieczystej, prospekt informacyjny z załącznikami oraz projekt umowy. Zakres pozostałych dokumentów dewelopera zależy od inwestycji i sposobu jego reprezentacji; należy ustalić go z kancelarią.
W ramach aktualnej ustawy wpłaty nabywcy chroni otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy oraz mechanizm Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. Umowa powinna określać m.in. cenę, harmonogram wpłat, standard lokalu, terminy odbioru i przeniesienia praw oraz zasady odstąpienia. Dla umów zawieranych od 13 lutego 2026 r. cenę lokalu lub domu określa się jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za 1 m², zgodnie z art. 5a ustawy.
Wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym wypisy wydane przy jej zawarciu, oraz koszty sądowe wpisu obciążają dewelopera i nabywcę po połowie. Taksa podlega ustawowym limitom; do wynagrodzenia dolicza się VAT. Przed podpisaniem można uzyskać zestawienie kosztów w kontakcie z kancelarią.
Podstawa prawna i źródła: Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. – tekst jednolity z 2026 r.; https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/1077/ogl; Prawo o notariacie.