Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości: mieszkania, działki, domu.

Przy umowie przedwstępnej notariusz powinien sprawdzić wszystkie dokumenty, tak jakby sporządzał umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwoli to uniknąć wielu problemów przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej.

Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Może z tego skorzystać strona uprawniona do żądania zawarcia umowy; umowa przedwstępna może zobowiązywać jedną albo obie strony.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Po sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej, notariusz może złożyć wniosek do sądu – wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wpis roszczenia nie blokuje sprzedaży nieruchomości innej osobie. Wzmacnia jednak ochronę uprawnionego: ujawnione roszczenie staje się skuteczne wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z ustawowymi wyjątkami. Każdy notariusz sporządzający umowę sprzedaży ma obowiązek sprawdzić księgę wieczystą tuż przed podpisaniem umowy.

Depozyt notarialny.

Wykreślenie roszczenia z działu III księgi wieczystej wymaga pisemnej zgody z podpisem notarialnie poświadczonym. Na życzenie klientów notariusz odbiera oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem od strony zobowiązanej do kupna i przyjmuje do depozytu.

Przy zwykłej formie pisemnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości co do zasady nie można żądać sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej; możliwe jest żądanie naprawienia szkody w granicach art. 390 § 1 k.c. Pozostają też odpowiednie roszczenia o zwrot wpłat lub zastrzeżonego zadatku.

Zadatek czy zaliczka.

Strony mogą zastrzec zadatek. Jeżeli nie postanowią inaczej, przy niewykonaniu umowy z przyczyn, za które odpowiada druga strona, uprawniony może odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie dotyczy to automatycznie każdej sytuacji, w której umowa nie zostaje zawarta.

W przypadku wykonania umowy, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, wpłacone przez stronę zobowiązaną do kupna zadatki zaliczone będą na poczet ceny sprzedaży.

Przy rozwiązaniu umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada. Tak samo jest, gdy niewykonanie wynika z okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie. Zaliczka jest natomiast wpłatą na poczet ceny i nie wywołuje sama skutków zadatku z art. 394 k.c.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – koszt.

Poniżej podano ogólną skalę maksymalnej taksy z § 3 rozporządzenia. Nie jest to automatyczny cennik każdej umowy przedwstępnej. Właściwy limit zależy od kwalifikacji czynności i przepisów szczególnych, a wynagrodzenie ustala się z kancelarią. Osobno uwzględnia się VAT, wypisy oraz ewentualną opłatę sądową za wpis roszczenia.

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej – nie więcej niż 7500 zł.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dlatego znaczenie mają precyzyjny termin, zasady wpłat i sposób zabezpieczenia. Informacje o przygotowaniu umowy przedwstępnej w kancelarii znajdują się na stronie czynności.

Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Ustawa o księgach wieczystych i hipotece; Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.