Każdy ze współwłaścicieli może co do zasady żądać zniesienia współwłasności; konflikt ani szczególna przyczyna nie są wymagane. Uprawnienie to może być czasowo wyłączone umową w granicach określonych w art. 210 k.c. Taką procedurę można przeprowadzić na drodze postępowania sądowego lub w kancelarii poprzez zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza. Umowne zniesienie współwłasności wymaga zgodnych ustaleń wszystkich współwłaścicieli, przygotowania dokumentów, a w przypadku nieruchomości – odpowiedniego aktu notarialnego sporządzonego zgodnie z wolą stron i z ich udziałem. Sądowe zniesienie współwłasności może być nieuniknione, jeżeli uczestnicy sprawy nie są zgodni co do ustalenia zasad likwidacji stosunku współwłasności.
Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości
W przypadku konfliktu między stronami uczestnicy sporu mogą złożyć wniosek o sądowe zniesienie współwłasności. Na drodze postępowania zostaną określone warunki podziału nieruchomości, tak aby były sprawiedliwe dla wszystkich współwłaścicieli. Sądowe zniesienie współwłasności nieruchomości może odbywać się na trzy sposoby.
- Podział fizyczny – nieruchomość dzieli się z uwzględnieniem wielkości udziałów, jeżeli podział jest prawnie i gospodarczo dopuszczalny. Różnice wartości można wyrównać dopłatami.
- Przyznanie nieruchomości jednej osobie – w tym przypadku ustalony zostaje jedyny właściciel, który jest zobowiązany spłacić pozostałych współwłaścicieli.
- Sprzedaż nieruchomości – sąd może zarządzić sprzedaż według przepisów postępowania cywilnego. Uzyskana kwota podlega rozliczeniu odpowiednio do udziałów i ustaleń sądu.
Zniesienie współwłasności mieszkania lub działki może być trudne, gdyż ciężko jest wydzielić części budynku, które mają być własnością tylko jednej osoby. W takich przypadkach najczęściej stosuje się podział polegający na ustaleniu jednego właściciela lub sprzedaży nieruchomości.
Zniesienie współwłasności nieruchomości u notariusza
Procedurę mającą na celu zniesienie współwłasności działki lub mieszkania można przeprowadzić u notariusza w przypadku zgody stron co do podziału majątku. W czynności uczestniczą wszyscy współwłaściciele, osobiście albo przez odpowiednio umocowanych przedstawicieli; pełnomocnictwo do tej umowy wymaga formy aktu notarialnego. W jego treści powinny znaleźć się wszystkie zasady podziału uzgodnione przez dotychczasowych współwłaścicieli oraz pozostałe kwestie, których dotyczy zniesienie współwłasności mieszkania lub działki. Po sporządzeniu aktu notarialnego notariusz składa odpowiednie wnioski wieczystoksięgowe. Księgę zakłada lub wpisy zmienia sąd. Moment powstania skutków rzeczowych zależy od rodzaju czynności; np. ustanowienie odrębnej własności lokalu wymaga wpisu do księgi wieczystej.
Dokumenty, rozliczenia i koszt czynności
Do przygotowania umowy potrzebne są dane i dokumenty tożsamości uczestników, numer księgi wieczystej, dokumenty nabycia, wartości nieruchomości i udziałów oraz zgodne ustalenia co do podziału, spłat lub dopłat i ich terminów. Przy podziale gruntu konieczne mogą być dokumenty geodezyjne i ostateczna decyzja zatwierdzająca podział. Należy także wyjaśnić ujawnione obciążenia, w tym hipoteki.
Wynagrodzenie notariusza zależy od wartości majątku podlegającego podziałowi i ustawowych limitów. Osobno uwzględnia się VAT, wypisy, opłaty sądowe oraz ewentualny podatek. Przy spłatach lub dopłatach PCC może obejmować nabycie ponad dotychczasowy udział; przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności stosuje się zasady podatku od spadków i darowizn, w tym odpowiednie zwolnienia. Szczegóły i dokumenty należy ustalić przed czynnością w kancelarii.
Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Ustawa o księgach wieczystych i hipotece; Prawo o notariacie.