Osoby, które dysponują lokalami mieszkalnymi, ale nie potrzebują ich na własny użytek, często decydują się na ich wynajem. Udostępnienie mieszkania osobie trzeciej może być źródłem dodatkowego dochodu. Należy jednak zatroszczyć się o to, aby wynajem odbył się zgodnie z prawem oraz w sposób, który zabezpieczy interesy zarówno najemcy, jak i wynajmującego. Prawidłowo przygotowana pisemna umowa najmu pomaga określić prawa i obowiązki stron. Przy doborze czynności notarialnych można skorzystać z pomocy notariusza.
Jakie elementy powinna zawierać umowa najmu mieszkania?
Do najmu mieszkania stosuje się Kodeks cywilny i właściwe przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Najem nieruchomości lub pomieszczenia na okres dłuższy niż rok powinien być zawarty na piśmie; brak tej formy oznacza najem na czas nieoznaczony. Umowa najmu okazjonalnego i instytucjonalnego oraz ich zmiany wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.
Umowę można sporządzić samodzielnie lub przy udziale notariusza. Dokument powinien zawierać m.in. takie dane jak:
- miejsce i data zawarcia,
- dokładne dane obu stron transakcji,
- precyzyjny opis lokalu mieszkalnego, który jest przedmiotem najmu – istotne jest wskazanie jego: adresu, powierzchni użytkowej oraz wyposażenia, a także przynależnych pomieszczeń gospodarczych,
- wysokość czynszu oraz jego czynniki składowe (strony powinny ustalić, w jaki sposób będą rozliczały opłaty za eksploatację lokalu – np. prąd, gaz, ogrzewanie, wodę itp.),
- czas, na jaki jest zawierana umowa,
- warunki wypowiedzenia zgodne z przepisami, w szczególności z ograniczeniami wypowiedzenia najmu mieszkalnego przez właściciela,
- zakres praw oraz obowiązków obu stron umowy (powinny się pojawić m.in. zapisy zabraniające podnajmowania lokalu osobom trzecim czy też zakres prawa do wprowadzania przez wynajmującego zmian w mieszkaniu).
Dodatkowymi elementami, które mogą pojawić się w umowie tego typu, są np. zapisy dotyczące kaucji, nakładów ponoszonych na lokal przez najemcę, terminów rozliczania zobowiązań finansowych przez wynajmującego, możliwości przebywania w lokalu zwierząt domowych itp.
Dokument powinien również zostać podpisany przez obie strony, a jego kopię powinien otrzymać zarówno wynajmujący, jak i najemca.
Im bardziej precyzyjne zapisy, które będzie zawierała umowa najmu mieszkania, tym większe bezpieczeństwo każdej ze stron. Z tego względu właściciele nieruchomości mieszkalnych decydują się na powierzenie przygotowania dokumentu notariuszowi.
Umowa najmu mieszkania sporządzona przez notariusza:
- jest przygotowana w zgodzie z obowiązującymi przepisami prawa – jej zapisy są precyzyjne i spójne,
- precyzyjnie odzwierciedla oczekiwania wynajmującego i zabezpiecza jego interes, a jednocześnie dba o prawa najemcy,
- to dokument, którym każda ze stron może posłużyć się w razie ewentualnego postępowania sądowego,
- sama nie uprawnia do samodzielnego usunięcia najemcy z lokalu. Przy najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym odrębny akt notarialny obejmujący poddanie się egzekucji może umożliwić egzekucję po spełnieniu warunków ustawy i uzyskaniu klauzuli wykonalności.
Umowa najmu mieszkania bądź innej nieruchomości to dokument, który może zostać sporządzony w naszej kancelarii notarialnej w Łodzi. Szczegółowe informacje na ten temat można uzyskać, kontaktując się z sekretariatem Kancelarii.
Najem okazjonalny – jakie dokumenty przygotować?
Najem okazjonalny dotyczy lokalu mieszkalnego wynajmowanego przez właściciela będącego osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmu lokali. Umowa jest zawierana na czas oznaczony, najwyżej 10 lat. Do umowy dołącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego o poddaniu się egzekucji i zobowiązaniu do opróżnienia i wydania lokalu, wskazanie innego lokalu oraz zgodę jego właściciela lub osoby mającej do niego tytuł prawny. Na żądanie wynajmującego podpis pod tą zgodą powinien być notarialnie poświadczony.
Na wizytę należy przygotować dokument tożsamości najemcy, umowę najmu i dane niezbędne do oświadczenia. Szczegółowy zakres dokumentów warto wcześniej ustalić z kancelarią. Właściciel zgłasza zawarcie umowy naczelnikowi właściwego urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu; brak zgłoszenia wyłącza stosowanie szczególnych zasad z art. 19c–19d ustawy. Najem instytucjonalny jest odrębną umową dla podmiotów prowadzących działalność w zakresie wynajmu lokali i ma inne wymagania.
Koszt oświadczenia najemcy
Wynagrodzenie za oświadczenie najemcy w najmie okazjonalnym lub instytucjonalnym nie może przekroczyć jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę. Do kosztu czynności dochodzą VAT i wypisy; wycenę należy ustalić przed wizytą.
Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Ustawa o ochronie praw lokatorów; Prawo o notariacie.