Dnia 31 sierpnia 2023 roku została wprowadzona istotna zmiana dotycząca ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży co do zasady opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Sytuacja ta dotyczy osób, którym w dniu sprzedaży i przed tym dniem nie przysługiwało żadne z praw zapewniających możliwość zamieszkania (o których mowa w art. 9 pkt. 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych) albo udział w tych prawach, chyba że udział ten nie przekracza lub nie przekraczał 50% i został nabyty w drodze dziedziczenia.

Istnieją oczywiście wyjątki m in. sprzedaż, gdzie czynność opodatkowana jest podatkiem VAT i jest wystawiona faktura (art. 2 pkt 4 lit. a ustawy), czy też sprzedaż gruntów rolnych (9 ust. 2 ustawy).

Notariusz przy umowie sprzedaży: lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu, budynku mieszkalnego pobiera podatek od czynności cywilnoprawnych, wynoszący w tym przypadku 2%.

Jest to jedna z opłat, którą należy uwzględnić przy czynności notarialnej jaką jest umowa sprzedaży.

Od dnia 31 sierpnia 2023 r. osoby nabywające pierwszy lokal mieszkalny, spółdzielcze prawo do lokalu albo domu jednorodzinnego, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego nie będą musiały płacić przy akcie notarialnym tego podatku.

Zwolnienie od podatku nie przysługuje, jeżeli kupujący posiada lub posiadał takie prawo poza granicami Polski.

Obywatelstwo lub dotychczasowe miejsce zamieszkania kupującego nie mają wpływu na zwolnienie.

Notariusz poucza o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń w zakresie posiadanych dotychczas praw i udziału w prawach wymienionych w art. 9 pkt. 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Przy umowie przedwstępnej notariusz powinien sprawdzić wszystkie dokumenty, tak jakby sporządzał umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwoli to uniknąć wielu problemów przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej.

Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Innymi słowy każda ze stron może złożyć pozew do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Po sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej, notariusz może złożyć wniosek do sądu – wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz wpis roszczenia w księdze wieczystej uniemożliwia nabycie nieruchomości przez inna osobę. Każdy notariusz sporządzający umowę sprzedaży ma obowiązek sprawdzić księgę wieczystą tuż przed podpisaniem umowy.

Depozyt notarialny.

Wykreślenie roszczenia z działu III księgi wieczystej wymaga pisemnej zgody z podpisem notarialnie poświadczonym. Na życzenie klientów notariusz odbiera oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem od strony zobowiązanej do kupna i przyjmuje do depozytu.

W przypadku formy pisemnej zwykłej możliwe jest jedynie dochodzenie odszkodowania.

Zadatek czy zaliczka.

Umowie przedwstępnej towarzyszy zazwyczaj zadatek. Ma on ten charakter, że w przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna, strona zobowiązana do sprzedaży może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do sprzedaży, strona zobowiązana do kupna może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatków w podwójnej wysokości.

W przypadku wykonania umowy, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, wpłacone przez stronę zobowiązaną do kupna zadatki zaliczone będą na poczet ceny sprzedaży.

W przypadku zgodnego rozwiązania niniejszej umowy, strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna cały wpłacony zadatek.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – koszt.

Stawka wynosi połowę opłaty liczonej w poniższy sposób:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł

Sprzedaż ogródka działkowego znajdującego się w zasobach ROD – Rodzinnych ogródków działkowych, wymaga formy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Strony umowy stawiają się u notariusza, z gotową umową, gdzie w jego obecności składają podpisy.

Konieczne jest, aby strony umowy miały ze sobą dowody osobiste, aby notariusz mógł zweryfikować ich tożsamość. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Zgoda taka jak pokazuje dotychczasowa praktyka jest jedynie formalnością.

Wynagrodzenie notariusza jest liczone od wartości udziałów wynosi 1/10 kwot przedstawionych poniżej. Jest ono liczone dla każdego z podpisów. Koszty jakie poniosą strony są więc uzależnione od tego na ilu egzemplarzach umów strony będą chciały poświadczyć podpisy. Jeden egzemplarz będzie potrzebny dla stowarzyszenia ogródków działkowych. Strony umowy powinny zatem pamiętać o określeniu wartości znajdujących się na działce nasadzeń, urządzeń i innych obiektów, których własność zobowiązują się przenieść.

Taksa wynosi 1/10 kwot, w sposób obliczony poniżej.

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł 

Kupujący powinien pamiętać, że takie nabycie praw i obowiązków do działki powoduje obowiązek odprowadzenie podatku PCC do odpowiedniego urzędu skarbowego.

Jak przekazać majątek rodzinie lub innym osobom, z którymi mamy bliższe bądź dalsze relacje?

To jedno z najczęściej zdawanych pytań przez naszych klientów.

Zwykle proponujemy trzy rozwiązania, które zostały wymienione wyżej.

Testament powoduje nabycie majątku dopiero po śmierci testatora (osoby sporządzającej testament).

Umowa darowizny i dożywocia powodują przeniesienie własności z dniem ich zawarcia.

Umowa dożywocia pociąga za sobą obowiązek przyjęcia zbywcy jako domownika z obowiązkiem dostarczania ubrania, światła opału, pomocy, opieki itd. Umowa darowizny nie nakłada na obdarowanego szczególnych obowiązków.

Darowizna jest mniej korzystna, jeżeli przewidujemy, że spadkobiercy mogą w przyszłości wystąpić o zachowek, albowiem darowizna jest doliczana do zachowku. Majątku przekazanego dożywociem nie uwzględnia się przy obliczaniu zachowku.

Przy umowie darowizny notariusz pobiera podatek od spadków i darowizn.
Jednakże w przypadku małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę następuje zwolnienie od tego podatku.

Umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych, który również pobiera notariusz.

Jednym z najczęściej zdawanych pytań, z którymi spotykamy się w naszej kancelarii, są te dotyczące strefy rewitalizacji w Łodzi. Dotyczy to w szczególności osób spoza Łodzi, z uwagi na fakt, że niewiele miast zdecydowało się na podjęcie podobnych kroków.

W centrum Łodzi została na utworzona strefa rewitalizacji, na mocy Uchwała Rady Miejskiej w Łodzi z dnia 10 lutego 2016 nr XXV/589, mocą której ustanowiono na rzecz miasta Łodzi prawo pierwokupu wszystkich nieruchomości położonych na obszarze rewitalizacji.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prezydent Miasta Łodzi w określonych przypadkach (art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) ma możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.

Notariusz w Łodzi ma obowiązek ustalenia czy dana nieruchomość znajduje się w strefie rewitalizacji. Do aktu notarialnego należy przedłożyć zaświadczenie z Urzędu Miasta Łodzi o tym czy dana nieruchomość znajduje się w tej strefie. Wniosek o wydanie takiego zaświadczenia można składać:

w Departamencie Architektury i Rozwoju Urzędu Miasta Łodzi ul. Piotrkowska 171.

Szczegółowe informacje znajdują się na stronie:

Taka sytuacja powoduje konieczność ponoszenia przez strony umowy a dokładnie przez kupującego dodatkowych kosztów. Zachodzi bowiem konieczność sporządzenie dwóch aktów notarialnych: umowy warunkowej a następnie umowy przenoszącej własność. Do tej drugiej umowy dojdzie wtedy o ile Prezydent Miasta Łodzi nie skorzysta z prawa pierwokupu.

Praktyka pokazuje, że skorzystanie z tego przez prezydenta należy do przypadków jednostkowych.

Strony zawierają najpierw umowę warunkową, której odpis jest doręczany do Urzędu Miasta.

Po doręczeniu umowy warunkowej Urząd Miasta Łodzi wydaje zaświadczeni z którego wynika, czy, Prezydent Miasta Łodzi postanowi skorzystać z prawa pierwokupu. Takie zaświadczenie powinno być wydane w ciągu 30 dni. Brak wydania stosownego dokumentu w tym terminie oznacza nieskorzystanie z prawa pierwokupu.

Umowa ta jest szczególnym rodzajem umowy. Nie jest to umowa przedwstępna w rozmienieniu kodeksu cywilnego.

Za jej treść odpowiada notariusz. Oznacza to, że jest jej autorem i powinien ją stworzyć od początku do końca. Z pewnym dystansem należy zatem traktować portale internetowe oferujące wzór takiej umowy do pobrania albo “kancelarie prawnicze” oferujące jej przygotowanie.

Niewątpliwie umowa deweloperska jest najlepszym zabezpieczeniem dla kupującego jakie do tej pory stworzył ustawodawca.

Nasza kancelaria notarialna w Łodzi zabezpiecza również interesy dewelopera o czym szczegółowo poinformujemy w następnych wpisach.

Deweloper planujący czy też rozpoczynający inwestycje nie ma możliwości zawierania innych umów w formie aktu notarialnego.

Inna sytuacja będzie miała miejsce, kiedy deweloper wybuduje obiekt a lokale będą gotowe do sprzedaży. Wtedy wystarczy sporządzić umowę sprzedaży i wyodrębnienia lokalu.

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nakłada obowiązki przede wszystkim na deweloperów.

Rachunek powierniczy a umowa deweloperska.

Przede wszystkim deweloper ma obowiązek założenia rachunku powierniczego, służącego gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie.

Bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy będzie miał obowiązek ewidencjonowania wpłat i wypłat odrębnie dla każdego nabywcy a także kontrolowania etapów prac. Deweloper zapewni nabywcy gwarancję bankową lub gwarancję ubezpieczeniową na mocy, której bank lub zakład ubezpieczeń wypłaci nabywcy – na jego żądanie – środki w wysokości wpłaconych na rzecz dewelopera kwot.

Umowa deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Stanowi ona podstawę do wpisu roszczenia o zwarcie umowy przenoszącej własność w księdze wieczystej.

Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone będzie odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odbiór dokonany zostanie w obecności nabywcy. Sporządza się z niego protokół. protokół, do którego nabywca może zgłosić wady.

Umowa deweloperska – koszt.

Koszty umowy deweloperskiej ponoszą strony po połowie.

Szczegółowe informacje uzyskają państwo pod numerem telefonu oraz adresem e-mail: Kontakt

Poniżej tekst Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

http://prawo.sejm.gov.pl/isap.nsf/download.xsp/WDU20112321377/U/D20111377Lj.pdf

W celu ustalenia szczegółowych informacji prosimy o kontakt telefoniczny pod numerem:426700101 lub za pośrednictwem poczty e-mail:

kancelaria@notariusze-lodz.eu