Dnia 31 sierpnia 2023 roku została wprowadzona istotna zmiana dotycząca ustawy z dnia 09 września 2000 roku o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Umowa sprzedaży co do zasady opodatkowana jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zwolnienie z art. 9 pkt 17 ustawy PCC dotyczy kupujących będących osobami fizycznymi, którym w dniu sprzedaży ani wcześniej nie przysługiwało prawo własności lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, prawo własności budynku mieszkalnego jednorodzinnego ani spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Dotyczy to również udziałów, z wyjątkiem udziału nieprzekraczającego 50%, nabytego w drodze dziedziczenia. Najem ani spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu nie są prawami wymienionymi w tym przepisie.

Odrębnie od tego zwolnienia należy oceniać wyłączenie z PCC czynności opodatkowanych VAT. Decyduje opodatkowanie konkretnej czynności, a nie samo wystawienie faktury. Ustawa przewiduje też inne zwolnienia i wyjątki, które wymagają spełnienia własnych warunków.

Jeżeli sprzedaż jest objęta PCC i nie korzysta ze zwolnienia, notariusz jako płatnik co do zasady pobiera 2% wartości rynkowej nabywanego prawa. Ustawa przewiduje również szczególną stawkę 6% w przypadkach z art. 7a.

Jest to jedna z opłat, którą należy uwzględnić przy czynności notarialnej jaką jest umowa sprzedaży.

Zwolnienie obowiązuje od 31 sierpnia 2023 r. Samo określenie zakupu jako „pierwszego mieszkania” nie wystarcza: przy zakupie przez kilka osób warunki zwolnienia muszą spełniać wszyscy kupujący, w tym małżonkowie. Zakup udziału wymaga oceny konkretnej sytuacji. W wyroku z 23 czerwca 2026 r., III FSK 525/25, NSA dopuścił zwolnienie przy dokupieniu przez małżonków połowy domu, gdy pozostałą połowę jeden z nich wcześniej odziedziczył. Nie należy zatem przyjmować, że nabycie udziału zawsze wyklucza zwolnienie.

Przy ocenie wcześniejszych praw należy uwzględnić także odpowiadające im prawa za granicą. Również w takim przypadku trzeba ocenić ustawowy wyjątek dotyczący udziału do 50% nabytego w drodze dziedziczenia.

Obywatelstwo lub dotychczasowe miejsce zamieszkania kupującego nie mają wpływu na zwolnienie.

Notariusz poucza o odpowiedzialności karnej za składanie fałszywych oświadczeń w zakresie posiadanych dotychczas praw i udziału w prawach wymienionych w art. 9 pkt. 17 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Jak przygotować się do ustalenia zwolnienia?

Przed aktem należy przekazać notariuszowi informacje o wszystkich obecnych i wcześniejszych prawach mieszkaniowych każdego kupującego. Jeżeli udział uzyskano w spadku, istotne są sposób nabycia i wielkość udziału; samo zbycie wcześniej posiadanego mieszkania nie przywraca prawa do zwolnienia. Wątpliwości warto wyjaśnić przed ustaleniem końcowych kosztów.

Zwolnienie z PCC nie usuwa taksy notarialnej, VAT od wynagrodzenia, kosztu wypisów ani opłat sądowych. Pozostałe koszty notariusza przy zakupie mieszkania lub domu opisujemy w osobnym poradniku.

Podstawa prawna i źródła: Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych; Ministerstwo Finansów: PCC – ulgi i zwolnienia; https://www.gov.pl/web/kas/korzystne-zmiany-w-podatku-od-czynnosci-cywilnoprawnych.

Przy umowie przedwstępnej notariusz powinien sprawdzić wszystkie dokumenty, tak jakby sporządzał umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwoli to uniknąć wielu problemów przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej.

Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Może z tego skorzystać strona uprawniona do żądania zawarcia umowy; umowa przedwstępna może zobowiązywać jedną albo obie strony.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Po sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej, notariusz może złożyć wniosek do sądu – wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Wpis roszczenia nie blokuje sprzedaży nieruchomości innej osobie. Wzmacnia jednak ochronę uprawnionego: ujawnione roszczenie staje się skuteczne wobec praw nabytych przez czynność prawną po jego ujawnieniu, z ustawowymi wyjątkami. Każdy notariusz sporządzający umowę sprzedaży ma obowiązek sprawdzić księgę wieczystą tuż przed podpisaniem umowy.

Depozyt notarialny.

Wykreślenie roszczenia z działu III księgi wieczystej wymaga pisemnej zgody z podpisem notarialnie poświadczonym. Na życzenie klientów notariusz odbiera oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem od strony zobowiązanej do kupna i przyjmuje do depozytu.

Przy zwykłej formie pisemnej przedwstępnej umowy sprzedaży nieruchomości co do zasady nie można żądać sądowego zawarcia umowy przyrzeczonej; możliwe jest żądanie naprawienia szkody w granicach art. 390 § 1 k.c. Pozostają też odpowiednie roszczenia o zwrot wpłat lub zastrzeżonego zadatku.

Zadatek czy zaliczka.

Strony mogą zastrzec zadatek. Jeżeli nie postanowią inaczej, przy niewykonaniu umowy z przyczyn, za które odpowiada druga strona, uprawniony może odstąpić bez wyznaczania dodatkowego terminu i zachować otrzymany zadatek albo żądać sumy dwukrotnie wyższej. Nie dotyczy to automatycznie każdej sytuacji, w której umowa nie zostaje zawarta.

W przypadku wykonania umowy, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, wpłacone przez stronę zobowiązaną do kupna zadatki zaliczone będą na poczet ceny sprzedaży.

Przy rozwiązaniu umowy zadatek podlega zwrotowi, a obowiązek zapłaty podwójnej kwoty odpada. Tak samo jest, gdy niewykonanie wynika z okoliczności, za które nie odpowiada żadna ze stron albo odpowiadają obie. Zaliczka jest natomiast wpłatą na poczet ceny i nie wywołuje sama skutków zadatku z art. 394 k.c.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – koszt.

Poniżej podano ogólną skalę maksymalnej taksy z § 3 rozporządzenia. Nie jest to automatyczny cennik każdej umowy przedwstępnej. Właściwy limit zależy od kwalifikacji czynności i przepisów szczególnych, a wynagrodzenie ustala się z kancelarią. Osobno uwzględnia się VAT, wypisy oraz ewentualną opłatę sądową za wpis roszczenia.

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej – nie więcej niż 7500 zł.

Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się co do zasady po roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Dlatego znaczenie mają precyzyjny termin, zasady wpłat i sposób zabezpieczenia. Informacje o przygotowaniu umowy przedwstępnej w kancelarii znajdują się na stronie czynności.

Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Ustawa o księgach wieczystych i hipotece; Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Przeniesienie praw i obowiązków wynikających z prawa do działki w rodzinnym ogrodzie działkowym (ROD) wymaga umowy pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi. Nie jest to sprzedaż własności gruntu. Strony powinny przygotować umowę i dokumenty tożsamości; podpis można złożyć w obecności notariusza albo uznać wcześniej złożony podpis za własnoręczny.

Konieczne jest, aby strony umowy miały ze sobą dowody osobiste, aby notariusz mógł zweryfikować ich tożsamość. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez stowarzyszenie ogrodowe. Stowarzyszenie składa oświadczenie w ciągu 2 miesięcy od otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie; bezskuteczny upływ terminu oznacza zatwierdzenie. Odmowa może nastąpić z ważnych powodów i wymaga pisemnego uzasadnienia. Ustawa przewiduje również szczególny przypadek wskazania innej osoby oraz możliwość zaskarżenia odmowy do sądu.

Za poświadczenie jednego podpisu na dokumencie, którego przedmiot oznaczono sumą pieniężną, maksymalna taksa wynosi 1/10 stawki, jaka należałaby się za akt notarialny, lecz nie więcej niż 300 zł. Do taksy dolicza się VAT. Poniższa skala służy do wyliczenia stawki bazowej, a nie oznacza opłaty należnej w pełnej wysokości. Koszty jakie poniosą strony są więc uzależnione od tego na ilu egzemplarzach umów strony będą chciały poświadczyć podpisy. Jeden egzemplarz będzie potrzebny dla stowarzyszenia ogródków działkowych. Strony umowy powinny zatem pamiętać o określeniu wartości znajdujących się na działce nasadzeń, urządzeń i innych obiektów, których własność zobowiązują się przenieść.

Skala bazowa z § 3 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej niż 10 000 zł, a przy czynnościach pomiędzy osobami z I grupy podatkowej – nie więcej niż 7500 zł.

Przy odpłatnym przeniesieniu nabywca powinien rozliczyć PCC: co do zasady 1% od wartości rynkowej prawa do korzystania z działki oraz 2% od wartości podlegających sprzedaży rzeczy, np. nasadzeń, urządzeń i obiektów. Wartości objęte różnymi stawkami należy wyodrębnić; w przeciwnym razie może mieć zastosowanie stawka najwyższa od całości. Samo poświadczenie podpisów nie oznacza poboru PCC przez notariusza. Deklarację PCC-3 i podatek składa się oraz płaci zasadniczo w ciągu 14 dni od powstania obowiązku podatkowego; należy uwzględnić skuteczność przeniesienia po zatwierdzeniu przez stowarzyszenie.

Przed wizytą warto uzgodnić liczbę egzemplarzy umowy i podpisów wymagających poświadczenia. Kancelaria może ustalić koszt czynności na podstawie treści i wartości umowy.

Podstawa prawna i źródła: Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych; Prawo o notariacie; Rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej.

Trzy sposoby przekazania majątku – różne skutki

Jak przekazać majątek rodzinie lub innym osobom, z którymi mamy bliższe bądź dalsze relacje?

To jedno z najczęściej zdawanych pytań przez naszych klientów.

Zwykle proponujemy trzy rozwiązania, które zostały wymienione wyżej.

Testament zawiera rozrządzenia na wypadek śmierci. Powołany spadkobierca nabywa spadek z chwilą śmierci testatora, z uwzględnieniem zasad przyjęcia i odrzucenia. Samo wskazanie kogoś jako spadkobiercy nie musi oznaczać przyznania mu konkretnej nieruchomości; temu może służyć prawidłowo ustanowiony zapis windykacyjny w testamencie notarialnym.

Przy prawidłowo zawartej umowie darowizny nieruchomości lub umowie dożywocia własność co do zasady przechodzi za życia zbywcy z chwilą zawarcia umowy. Obie umowy wymagają aktu notarialnego.

W umowie dożywocia nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Jeżeli strony nie ustalą inaczej, zakres określa art. 908 Kodeksu cywilnego: obejmuje m.in. przyjęcie jako domownika, wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz pogrzeb odpowiadający miejscowym zwyczajom. Darowizna jest nieodpłatna, ale może zawierać polecenie lub towarzyszyć jej ustanowienie służebności; w razie niedostatku darczyńcy ustawa może nakładać na obdarowanego obowiązek pomocy.

Przy obliczaniu zachowku darowizny dolicza się na zasadach art. 993–994 Kodeksu cywilnego, z wyjątkami wskazanymi w ustawie. Rzeczywista odpłatna umowa dożywocia co do zasady nie jest darowizną doliczaną na tej podstawie. Sama nazwa umowy nie przesądza jednak o jej kwalifikacji; znaczenie ma rzeczywista treść oraz okoliczności zawarcia. Wybór umowy warto oprzeć także na potrzebach zbywcy i realnej możliwości wykonywania świadczeń.

Darowizna może podlegać podatkowi od spadków i darowizn, który przy czynności notarialnej rozlicza notariusz jako płatnik. Nabycie przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma lub macochę może być zwolnione po spełnieniu warunków ustawy. Dla umowy darowizny w formie aktu notarialnego nie składa się osobnego SD-Z2. Zwolnienie od podatku nie oznacza zwolnienia z taksy, VAT i ewentualnych opłat sądowych.

Umowa dożywocia podlega co do zasady PCC według stawki 2% wartości rynkowej nieruchomości. Podatek pobiera notariusz; bliskie pokrewieństwo samo w sobie nie daje zwolnienia właściwego dla darowizny w najbliższej rodzinie.

Podstawa prawna i źródła: Kodeks cywilny; Podatek od spadków i darowizn; Podatek od czynności cywilnoprawnych.

Jednym z najczęściej zadawanych pytań, z którymi spotykamy się w naszej kancelarii, są te dotyczące strefy rewitalizacji w Łodzi. Dotyczy to także osób kupujących w Łodzi pierwszą nieruchomość i sprawdzających dodatkowe formalności przed podpisaniem aktu.

Obszar zdegradowany i obszar rewitalizacji Łodzi wyznaczono uchwałą nr XXV/589/16 Rady Miejskiej w Łodzi z 10 lutego 2016 r. Na obszarze rewitalizacji ustanowiono następnie Specjalną Strefę Rewitalizacji uchwałą nr XLII/1095/17 z 22 lutego 2017 r. Przy sprzedaży trzeba sprawdzić aktualne położenie nieruchomości, podstawę prawa pierwokupu oraz ustawowe wyjątki. Samo potoczne określenie „centrum Łodzi” nie rozstrzyga o objęciu danej działki tym prawem.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami Prezydent Miasta Łodzi w określonych przypadkach (art. 109 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami) ma możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.

Przed podpisaniem umowy notariusz ustala, czy gminie przysługuje ustawowe prawo pierwokupu. W zależności od położenia działki potrzebne może być zaświadczenie UMŁ o położeniu na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji lub w Specjalnej Strefie Rewitalizacji. W Łodzi sprawę obsługuje Biuro Rewitalizacji przy ul. Piotrkowskiej 171. Wniosek można złożyć elektronicznie, w urzędzie lub pocztą; bieżący wykaz dokumentów i sposób odbioru podaje oficjalna procedura UMŁ. Urząd wskazuje termin do 7 dni kalendarzowych na wydanie zaświadczenia.

Jeżeli sprzedaż podlega prawu pierwokupu gminy, strony zawierają najpierw warunkową umowę sprzedaży. Gdy gmina nie wykona prawa w ustawowym terminie albo wcześniej złoży stosowne oświadczenie, strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność. Oznacza to dwie czynności notarialne; podział kosztów strony powinny uzgodnić.

Nie należy zakładać z góry, że gmina nie wykona prawa pierwokupu. Harmonogram transakcji i płatności powinien uwzględniać oczekiwanie na wynik tej procedury.

Strony zawierają najpierw umowę warunkową, której odpis jest doręczany do Urzędu Miasta.

Notariusz zawiadamia Prezydenta Miasta Łodzi o treści umowy. Prawo pierwokupu można wykonać w terminie miesiąca od otrzymania zawiadomienia, przez oświadczenie w formie aktu notarialnego. Jest to inna procedura niż wydanie zaświadczenia o położeniu nieruchomości. Miesiąc nie zawsze oznacza 30 dni. Po bezskutecznym upływie tego terminu gmina nie może wykonać prawa pierwokupu w odniesieniu do zgłoszonej sprzedaży.

Przy przygotowaniu transakcji pomocne są także listy dokumentów do sprzedaży mieszkania oraz dokumentów do sprzedaży działki. Zakres dokumentów należy ustalić dla konkretnej nieruchomości.

Podstawa prawna i źródła: Ustawa o gospodarce nieruchomościami; UMŁ: zaświadczenia o położeniu działki na obszarze rewitalizacji; Kodeks cywilny.

Umowa ta jest szczególnym rodzajem umowy. Nie jest to umowa przedwstępna w rozumieniu Kodeksu cywilnego.

Notariusz odpowiada za sporządzenie zgodnego z prawem aktu, wyjaśnienie jego treści i należyte zabezpieczenie praw oraz słusznych interesów stron. Projekt przedstawiony przez dewelopera lub nabywcę może stanowić materiał do przygotowania aktu, ale nie zastępuje oceny dokumentów i konkretnej transakcji.

Umowa deweloperska podlega szczególnym zasadom ochrony nabywcy, w tym ochronie wpłat i ujawnieniu roszczenia w księdze wieczystej. Nie eliminuje to wszystkich ryzyk związanych z inwestycją.

Nasza kancelaria notarialna w Łodzi przy dokonywaniu czynności czuwa nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów obu stron transakcji.

Rodzaj umowy zależy od etapu inwestycji i zakresu zobowiązań. Umowa deweloperska dotyczy budowy i późniejszego przeniesienia praw; ustawa reguluje również inne umowy zobowiązujące oraz umowę rezerwacyjną.

Przy gotowym lokalu możliwa jest umowa ustanowienia odrębnej własności i sprzedaży albo sprzedaż wyodrębnionego już lokalu. Również do takich transakcji mogą mieć zastosowanie wskazane w ustawie obowiązki informacyjne i zasady odbioru.

Aktualną podstawą jest ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Weszła zasadniczo w życie 1 lipca 2022 r.; dla starszych przedsięwzięć i umów znaczenie zachowują przepisy przejściowe.

Rachunek powierniczy a umowa deweloperska.

W aktualnym reżimie ustawy deweloper zapewnia otwarty albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy i odprowadza składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Z rachunku otwartego środki wypłacane są po kontroli realizacji odpowiednich etapów, a z zamkniętego po przeniesieniu praw na nabywcę. DFG zapewnia zwrot wpłat w przypadkach określonych ustawą; nie oznacza to obowiązku udzielania każdemu nabywcy dodatkowej gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej.

Umowę deweloperską zawiera się w formie aktu notarialnego. Jest podstawą ujawnienia w księdze wieczystej roszczeń nabywcy przewidzianych ustawą. Wniosek o właściwy wpis składa notariusz.

Przeniesienie na nabywcę prawa własności poprzedzone będzie odbiorem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu, albo po uprawomocnieniu się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Odbiór dokonany zostanie w obecności nabywcy. Sporządza się z niego protokół, do którego nabywca może zgłosić wady. Ustawa określa terminy odpowiedzi dewelopera i usunięcia uznanych wad oraz szczególne zasady dotyczące wady istotnej.

Umowa deweloperska – koszt.

Wynagrodzenie notariusza za czynności związane z zawarciem umowy deweloperskiej, w tym wydane przy jej zawarciu wypisy, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają dewelopera i nabywcę w równych częściach. Nie oznacza to automatycznie takiego samego podziału wszystkich kosztów późniejszej umowy sprzedaży.

Szczegółowe informacje uzyskają państwo pod numerem telefonu oraz adresem e-mail: Kontakt

Podstawa prawna: aktualny tekst ustawy deweloperskiej w ELI. Praktyczne informacje o dokumentach i zawarciu umowy deweloperskiej u notariusza w Łodzi znajdują się na stronie czynności.

W celu ustalenia szczegółowych informacji prosimy o kontakt telefoniczny pod numerem:426700101 lub za pośrednictwem poczty e-mail:

kancelaria@notariusze-lodz.eu  

Podstawa prawna i źródła: Ustawa deweloperska z 20 maja 2021 r. – tekst jednolity z 2026 r.; https://eli.gov.pl/eli/DU/2026/1077/ogl; Prawo o notariacie.