Przy umowie przedwstępnej notariusz powinien sprawdzić wszystkie dokumenty, tak jakby sporządzał umowę sprzedaży nieruchomości. Pozwoli to uniknąć wielu problemów przy zawarciu umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna to umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy – umowy przyrzeczonej.

Taka umowa powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego.

Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego umożliwia dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem. Innymi słowy każda ze stron może złożyć pozew do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Wpis roszczenia do księgi wieczystej.

Po sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej, notariusz może złożyć wniosek do sądu – wydziału ksiąg wieczystych o wpisanie w dziale III księgi wieczystej roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej. Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego oraz wpis roszczenia w księdze wieczystej uniemożliwia nabycie nieruchomości przez inna osobę. Każdy notariusz sporządzający umowę sprzedaży ma obowiązek sprawdzić księgę wieczystą tuż przed podpisaniem umowy.

Depozyt notarialny.

Wykreślenie roszczenia z działu III księgi wieczystej wymaga pisemnej zgody z podpisem notarialnie poświadczonym. Na życzenie klientów notariusz odbiera oświadczenie z notarialnie poświadczonym podpisem od strony zobowiązanej do kupna i przyjmuje do depozytu.

W przypadku formy pisemnej zwykłej możliwe jest jedynie dochodzenie odszkodowania.

Zadatek czy zaliczka.

Umowie przedwstępnej towarzyszy zazwyczaj zadatek. Ma on ten charakter, że w przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do kupna, strona zobowiązana do sprzedaży może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować. W przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej przez stronę zobowiązaną do sprzedaży, strona zobowiązana do kupna może bez wyznaczenia dodatkowego terminu od umowy odstąpić i żądać zwrotu zadatków w podwójnej wysokości.

W przypadku wykonania umowy, tj. zawarcia umowy przyrzeczonej, wpłacone przez stronę zobowiązaną do kupna zadatki zaliczone będą na poczet ceny sprzedaży.

W przypadku zgodnego rozwiązania niniejszej umowy, strona zobowiązana do sprzedaży zwróci stronie zobowiązanej do kupna cały wpłacony zadatek.

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego – koszt.

Stawka wynosi połowę opłaty liczonej w poniższy sposób:

1) do 3000 zł – 100 zł;

2) powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;

3) powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

4)powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

5) powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

6) powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;

7) powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł